山形県弁護士会・山形県司法書士会 所属

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不動産に関するご相談

不動産は財産の中でも、最も重要な財産と言っても過言ではありません。そのため不動産を巡るトラブルは種々様々です。当事務所では、弁護士・司法書士が不動産に関する法律問題の専門家としてご相談をお受けします。
弁護士・司法書士 阿部哲|山形県米沢市にある阿部法律事務所・阿部司法書士事務所

1.不動産売買をめぐる紛争

不動産売買契約は、売主にとっても買主にとっても、極めて重要な財産を扱うものとなります。後々のトラブルを防ぐためにも、慎重に契約書を作成する必要があります。また、不動産売買契約が成立した場合でも、売主が不動産の引渡しを拒んだり、登記に応じないケースがあります。また、契約当初はわからなかった欠陥が見つかったりしますので、契約後も注意が必要となります。

①売主が引渡しに応じない場合

 不動産売買契約が成立すると、売主には不動産の引渡義務が発生します。売主がこれを履行しない場合は、不動産明渡訴訟により判決を得た後、不動産の引渡しの執行を求めることとなります。

②売主が登記手続きに応じない場合

 仮に、不動産が二重に譲渡されると、先に登記をしたほうが権利を取得するのが原則です。そのため、できるだけ早く登記をする必要があります。売主が登記手続きに応じない場合は、登記請求訴訟により判決を得た後、買主だけの申請で登記をすることとなります。

2.不動産賃貸借をめぐる紛争

不動産賃貸借契約が締結されると、当事者は、契約の内容に沿うように適正に履行しなければなりません。しかし、賃料の滞納や敷金をめぐる取扱いなど不動産賃貸借を巡って様々な問題が生じます。

①賃料

 賃貸人は賃貸借の目的に係る土地や建物を使用収益させる義務を負う一方で、賃借人は賃料を支払う義務があります。しかし、賃借人の経済的事情などから賃料を滞納してしまうケースは少なくありません。その場合、任意に支払を促す内容証明郵便の送付や裁判手続などを通じて回収を目指すことになります。

②敷金

 敷金とは、賃貸借終了後に不動産の明渡義務履行までに生ずる損害金その他の賃貸借契約関係により賃貸人が賃借人に対し取得する一切の債権を担保するために交付されるものです。賃貸人は、賃貸借契約終了後に賃料の延滞があるときは、敷金から充当することができます。一方で、賃料などを充当した後に残額がある場合は、賃借人は、その返還を求めることができます。

③明渡し

 用法違反、賃料の滞納など契約違反が生じた場合は、これらを理由として解除し、明渡しを求めることができます。しかし、賃貸人については法律や裁判例などから解除権が制限される場合がありますので、注意が必要です。
また、賃借人にとっても、賃貸人から理由のない立退きを要求される場合がありえます。法的に立退きが認められるかどうかは、様々な事情によって決められることになります。

3.境界をめぐる紛争

隣地所有者と境界を巡ってトラブルとなるケースは珍しくありません。
「境界」は、公法上の境としての「筆界」と私法上の境としての「所有権界」に分けることができます。

①筆界

 筆界はあくまでも公法上の境であることから、たとえ土地の所有者であっても動かすことはできません。そのため、隣接土地の所有者間で筆界について争いが生じた場合には、公的機関である法務局での筆界特定制度や裁判所での境界(筆界)確定訴訟を通じて筆界を定めることを求めることになります。

②所有権界

隣接する土地の一部分を時効によって取得した場合は、所有権界は移動することとなります。また、筆界とは異なり、所有権界は土地所有者間の合意によって定めることができます。このような場合は、所有権確認訴訟や民事調停・ADR(裁判外紛争解決手続)などを通じて所有権界を確定させることができます。

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